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用語集

用語 用語に関する説明
1. LTV Loan to Valueの略で、社債・借入金等の負債額を裏付けとなる対象資産の価値で割った比率のこと。DSCR(借入金償還余裕率)と並んで借入金返済の安全度を測る尺度である。対象資産が不動産である場合は、その資産価値は鑑定評価額とされる場合が多い。
数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高いといえる。金融機関が融資をする際にはいわゆる担保掛目として重視される指標で、同様に投資家がABSなどのデット投資をするときにも重視される。また、格付け機関は格付けレベルに対応するLTVとDSCRの数値基準を設定しており、評価の基本とする指標である。
2. NAV Net Asset Valueの略で、純資産価値のこと。不動産投資信託(不動産投資法人を含む)では、ファンドに組み入れられた不動産等の評価額から借り入れなどの負債を控除したものをいう。NAVを投資口数で割った投資口一口当たりNAVと投資口価格を比較することで、その時点での投資口価格の評価を行うことができる。
3. NOI Net Operating Incomeの略で、純営業収益のこと。
不動産賃貸事業に着目した収益概念で、総賃料収入から管理運営にかかる費用(固定資産税、修繕費等)を控除したもの。
投資判断の指標に用いられるNPV(正味現在価値)やIRR(内部収益率)を算定する際の収益として採用される。
4. デットとエクイティ(DebtとEquity) 資金調達方法の区分。デットとは、借入金・社債等により調達された返済義務のある資金のこと。エクイティとは、株式等により調達された返済義務のない資金のこと。
 不動産証券化に関し、一つのスキーム(仕組み)でデットとエクイティの両方による資金調達が行われた場合、不動産収益はデットの投資家に優先的に弁済され、残余の部分がエクイティの投資家に配当される。デットの場合は償還期限・配当等の条件が明確である一方、相対的に利回り(リターン)は低い。エクイティは償還期限・配当等の条件が不確定でリスクの高い分、ハイリターンの可能性がある。
5. デューデリジェンス(Due Diligence) 不動産取引において、土地建物の状況、環境、法的権利関係、マーケット、賃貸経営実態等を、弁護士、会計士、建築士、不動産鑑定士、コンサルタント等に委託して行う物件に関する詳細調査のこと。不動産の証券化にあたっては、投資採算性、投資価値等の判断を行うために活用される。
6. 導管性 導管性とは、法人課税を回避し、配当課税等との二重課税を回避する仕組み。証券化では、不動産からの収益を直接投資家に分配することが重要なため、ビークルの利益に対して法人税が課税されることなくエクイティ投資家に対して配当に回すことができる仕組みとして活用される。この性質を持つビークルを、導管体と呼ぶ。
 具体的には、①信託や組合のように元来非課税のビークルを使う方法と②TMKや投資法人のように一定の分配ルール(導管性要件)を満たせば利益の配当等を損金に算入することが認められているビークルを使う方法がある。
7. 配当落ち 配当受取の権利がなくなることにより、配当分が修正され株価が安くなること。配当は定款に定められた利益配当基準日現在の株主が受け取る権利を有しているため、基準日(権利確定日)の前後での売買価格は、配当金の分だけ差が生じることになる。証券取引所では、権利確定日の3日前から権利落ちとして売買を行うことにしている。
8. 配当利回り 株式等を評価する尺度の一つで、株価に対する年間配当金の割合を示す指標の一つ。
上場不動産投資信託(不動産投資法人を含む)の配当利回り(分配金利回り)は、一口当たり分配金(年間換算)÷投資口価格で計算される。不動産投資信託の一口当たり分配金は、不動産そのものの収益のほかに借入金比率(LTV)や配当政策に影響され、また、投資口価格は、市場での希少性や値上がり期待感といった評価が反映されるので、配当利回りにもばらつきが生じる。
9. リファイナンス 一般に資金の再調達を行うことをいう。企業・事業等の存続・継続を前提に、既存の資金調達方法に変更の必要性(再建・借入等の償還・返済期限の到来、自社株等の償却等)が生じた場合、元本の償還・返済期原資や自社株等償却原資を確保するため、新規に資金調達を行うこと。
不動産証券化スキームにおいては、出口戦略として対象資産を売却して終了するケースと、リファイナンスを行って不動産証券化を継続するケースがある。
10. レバレッジ(Leverrage)効果 投資用資産を取得する際の資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うことで、全額自己資本で調達した場合よりも自己資本に対する利回りが向上する効果のことをいう。
例えば、投資家の資金25億円と借入金25億円で50億円の収益物件に投資した場合、その物件の利回りが5%であるとすると2.5億円の収益を得ることができる。借入金の金利4%として、その場合の支払利息1億円を差し引くと収益は1.5億円となる。これを投資家の資金25億円に対する配当にすると、利回りは6%になり、物件の利回りよりも、投資家の利回りは1%向上することになる。
11. 客室稼働率 「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値である。
客室稼働率=販売客室数÷販売可能客室数
12. ADR 「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除く。)を同期間の販売可能客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値をさす。
13. RevPAR 「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除く。)を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値である。
  • 1-10出所 一般社団法人 不動産証券化協会「不動産証券化ハンドブック2018」より転記