サステナブルエクイティ
サステナビリティエクイティ・フレームワークの概要
本投資法人は、サステナビリティボンドガイドライン（SBG）2021ほか各種原則及びガイドラインに適合したサステナビリティエクイティを実施するための基本方針として、サステナビリティエクイティ・フレームワークを策定いたしました。なお、本フレームワークの適格性については、株式会社格付投資情報センター（R&I）の評価を取得し、本投資法人は本フレームワークに基づいてサステナビリティエクイティの実施、評価及び管理を行い、サステナビリティを意識した幅広い投資家へESG投資の機会を提供することを目指しています。R&Iによる評価レポートは、以下をご覧ください。
【R&I サステナビリティエクイティ・フレームワーク評価レポート】
１．調達資金の使途
本投資法人は、サステナビリティエクイティにより調達した資金を、以下のソーシャル適格クライテリア及びグリーン適格クライテリア（以下、総称して「適格クライテリア」といいます。）を満たす資産の取得資金および工事の実施等にかかる資金、もしくは同資金のリファイナンスに充当する予定です。
２．適格クライテリア
[ソーシャル適格クライテリア]
本投資法人、本資産運用会社、賃借人又はオペレーターが、対象物件に対し、以下に示す「不動産の利用者等関係者に係る取組み」のうち２つ以上、且つ「地域社会に係る取組み」のうち2つ以上（ただし、1から４のうち１つ以上を含むものとします。）の取組みを実施していることとします。なお、後記のグリーン適格クライテリア（２）～（４）に該当する場合には、当該資産の設置対象となる物件のソーシャル性を準用するものとします。
以下の表内「社会課題」及び「社会課題の段階」に記載している番号は、「不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会 中間とりまとめ」（国土交通省）に準拠しています。当該資料については、以下をご参照ください。
【国土交通省 不動産分野の社会的課題に対応するESG投資促進検討会】
＜不動産利用者等関係者に係る取組み＞
※不動産の利用者等関係者：テナント、就業者、居住者、来訪者、不動産整備に係わる労働者等
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| 社会課題 | 社会課題の 段階 |
アウトプット | アウトカム | インパクト | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 健康な暮らしと働き方 | ①、②、③ | 社会とウェルネスに関連した「働きやすさ調査」の実施 |
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健康快適性の改善 |
| 2 | 職場環境の快適性 | ①、② | サステナビリティガイドの 発行 |
気候変動及び社会課題に対する自主的な活動 | 環境・社会課題への認識向上 |
| 3 | 自然災害への備え | ① | 定期的な建物安全管理チェック、各種災害訓練、防災用品・食料・薬等の備蓄の実施 | 防災への準備と訓練 | 命と暮らしを守る |
| 4 | 自然災害への備え | ① | 過去の災害・データから見るポートフォリオ耐性（レジリエンス）の分析 | 現状を把握し過去の教訓を防災へ活かす | 命と暮らしを守る |
| 5 | 多様な働き方と生産性向上の実現 | ③ | インターンシップ制度、グループ内人材交流制度、新卒社員向け育成プログラム、キャリア開発制度、職能開発プログラムの活用推進 | 質の高い人材の早期育成とキャリアビジョンの形成 | 意欲や能力を発揮させる |
＜地域社会に係る取組み＞
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| 社会課題 | 社会課題の 段階 |
アウトプット | アウトカム | インパクト | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 地域の魅力と豊かな 経済 |
③、④ | 地域産業や歴史を深堀りし、宿泊客に滞在の魅力として提供する | 祭など行事の文化、加工食品等２次産業・農業等１次産業の活性化 |
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| 2 | 地域の魅力と豊かな 経済 |
③、④ | 温泉街開発、商業施設等設置の計画 |
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| 3 | 豊かな経済 | ③ |
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| 4 | 命と暮らしを守る | ①、② | 避難所提供（場所と食） | 帰宅困難者及び地域住民の 保護 |
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| 5 | 尊厳が守られる | ① | 低価格帯ホテルの提供 | シンプルで快適な滞在の実現 | 包摂性のある社会の実現 |
| 6 | 尊厳が守られる | ① | パンデミックの防止や罹患者用療養施設の設置 | 感染症予防 | 感染者を抑え、病床の逼迫を抑える |
| 7 | 健康な暮らしと地域の魅力 | ②、④ |
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[サステナビリティエクイティ・フレームワークのグリーン適格クライテリア]
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| （１）グリーンビルディングエクイティの投資対象となる適格クライテリア | （1）グリーンビルディング／省エネルギー（建物）および環境に資する付加的な取り組み（再生可能エネルギー、高環境効率・環境適応商品、環境配慮生産技術・プロセス、生物自然資源・土地利用に係る環境持続型管理に資する取り組み） 以下①-④の第三者認証機関の認証のいずれかを取得済もしくは今後取得予定の物件。 なお、①～④について（i）～（v）に定める取り組みが行われている場合、物件全体をグリーン適格物件とみなすものとする。 ＜追加的な取り組み＞
|
|---|---|
| （2）再生可能エネルギー | 再生可能エネルギー発電設備の取得または設置 |
| （3）省エネルギー性能（設備） | 空調機器の更新、照明器具のLED化、蓄電システムの導入等省エネルギー機器の導入に関する費用（従来比30％以上の使用量もしくは排出量の削減効果が見込まれるもの） |
| （4）改修工事 | 保有資産に係る改修工事で、CO2、エネルギー、水等の使用量または排出量の削減等、環境面において有益な改善が可能な工事（従来比30％以上の使用量もしくは排出量の削減効果が見込まれるもの） |
３．プロジェクトの評価及び選定プロセス
（サステナビリティエクイティオファリング実施時に適用）
サステナビリティエクイティの資金調達の使途となる適格クライテリアに適合するプロジェクトについては、チーフ・サステナビリティ・オフィサーによって選定され、本資産運用会社の代表取締役社長、投資運用本部長、経営企画本部長、財務経理本部長、コンプライアンス・オフィサー並びにチーフ・サステナビリティ・オフィサーで構成されるESG委員会で評価・審議された後、取締役会にて決定され、役員会で報告されます。
- 部署・役職名は現在の組織図に則して記載いたします。
４．資金管理の方法
（サステナビリティエクイティオファリング実施時に適用）
（１）調達資金の充当計画
サステナビリティエクイティにより調達した資金は、口座に入金された後、遅滞なく適格クライテリアの取得資金に充当、既保有の適格クライテリアを満たす物件を取得した資金および工事の実施等にかかる資金、もしくは適格クライテリアの取得に要した借入金のリファイナンスに充当します。
（２）調達資金の追跡管理の方法
サステナビリティエクイティにより調達した資金は、財務部にて充当状況を社内の電子ファイル等の媒体で管理し、財務部長が確認の上、必要に応じて取締役会及び役員会にて定期的に報告を行います。
（３）追跡管理に関する内部統制及び外部監査
サステナビリティエクイティにより調達した資金の充当状況については必要に応じて、取締役会及び役員会にて報告を行い、必要に応じてコンプライアンス部門及び監査法人による内部監査を実施します。
（４）未充当資金の管理方法
サステナビリティエクイティにより調達した資金は、調達資金の充当が決定されるまでの間は、調達資金は現金または現金同等物にて管理します。
全額充当後においては、サステナビリティエクイティ額及び割合の算出により管理します。
５．レポーティング
（１）資金の充当状況に関する開示状況
以下の2点について、決算期毎に本投資法人のウェブサイト上にて開示します。
- サステナビリティエクイティによる調達時点で未充当資金がある場合には、資金の充当計画。
- サステナビリティエクイティ額と割合
サステナビリティファイナンス・フレームワークに基づき算出された、サステナビリティ適格資産の取得総額より、サステナビリティ適格負債の上限額を控除したサステナビリティ適格資産の取得残高をサステナビリティエクイティと見做し、貸借対照表における出資総額に占める割合をサステナビリティエクイティ割合として開示します。
また、サステナビリティエクイティオファリングを実施の際には、サステナビリティファイナンス・フレームワークを準用し、調達したエクイティ資金を充当管理するものとします。
適格クライテリアを満たす物件の取得総額より本投資法人が設定するサステナビリティファイナンス・フレームワークに基づき算出した借入上限額を控除した残余分をサステナビリティエクイティ（増資により調達した資金をサステナビリティファイナンス・フレームワークの適格クライテリア（2）～（4）を満たす対象に充当した資金は、サステナビリティエクイティ額に加算する）と見做し、本投資法人の貸借対照表における出資総額で除算しサステナビリティエクイティ割合を明示します。
（但し、サステナビリティファイナンス・フレームワークの適格クライテリア（2）～（5）に基づき借入で調達された資金及びサステナビリティエクイティ・フレームワークの適格クライテリアに該当しない資産は除外する）
決算期毎に本投資法人のウェブサイト上にてサステナビリティエクイティ額と割合を開示予定
（２）インパクト・レポーティングの開示方法及び開示頻度
本投資法人のウェブサイト上、又は決算説明会資料等の開示資料にて（3）に記載するKPIのうち該当するもののみ開示します。
（３）インパクト・レポーティングにおけるKPI（Key Performance Indicator）
[ソーシャルプロジェクトに係るインパクト・レポーティング]
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アウトプット （各物件の取組みによってもたらされた実績） |
取得した物件名及び概要については本投資法人のウェブサイト上にて公開予定 |
|---|---|
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アウトカム （アウトプットによってもたらされた社会・環境の変化や便益） |
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インパクト （短期・長期的な変化を含め、アウトカムの実現によって目指す社会的効果（目標）） |
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[グリーンプロジェクトにかかるインパクト・レポーティング]
- 取得資産の環境認証数・種類
- （再生可能エネルギーを対象とした場合）投資対象となる発電設備の年間発電量・CO2削減量（推定値）
- EIMY（Energy In My Yard）による年間発電量（水力発電等）
- 空調機器等の更新による省エネルギー効果
- EIMY以外での自然エネルギー調達量
- 生ゴミの堆肥化継続（2011年より）
- プラスチック容器の削減量
- ① シャンプー、コンディショナー、ボディソープのポンプボトル化継続（2019年より）
- ② ペットボトルミネラルウォーターの段階的切り替え
- リサイクル対象となった歯ブラシの本数
- 自然保護活動の概要
サステナビリティエクイティ・フレームワークに基づくレポーティング
（１）サステナビリティエクイティ適格資産一覧（2025年5月1日時点）
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| グリーンビルディング認証（※1）（※2） | 物件名 | 取得価格 （百万円）（※4） |
|---|---|---|
| BELS（※3） | ||
| ★★★★★ | 星のや沖縄 | 12,210 |
| 界 加賀 | 3,160 | |
| ★★★★ | 西表島ホテル ホテル棟 | 3,650 |
| ★★★ | 星のや竹富島 | 4,955 |
| ★★ | 界 玉造 | 680 |
| - | 合計 | 24,655 |
- BELS認証の評価対象は、物件の一部分に限定されている場合がありますが、取得価格は、物件毎の取得価格の総額を記載しています。
- 物件内の複数の棟がBELS認証を取得している場合は、取得する最も高い評価を記載しています。
- 2024年4月に建築物の省エネ性能表示制度の告示が改正・施行されたことに伴い、省エネ性能表示は7段階となっていますが、ここでは旧制度においての5段階で評価を記載しています。同改正・施行により適格クライテリアを満たすBELS認証（平成28年度基準）は3つ星以上（２つ星以上＋付加的な取組の実施）から５つ星に変更となりましたが、エクイティの性質上、期限（返済等）は存在しないため、サステナビリティエクイティ・フレームワーク更新時点で、既にサステナビリティエクイティ適格資産であった物件については、過去に訴求した適用除外は行っておりません。
- 金額については単位未満を切り捨てて記載しています。
（２）資金の充当状況に関するレポーティング（2025年5月1日）
- サステナビリティエクイティによる調達時点での未充当資金はございません。
- 資金使途の対象となる資産の売却実績はございません。
（３）サステナビリティエクイティ額と割合
| サステナビリティエクイティ額 | 対出資総額割合 |
|---|---|
| 13,940百万円 | 9.82％ |
- LTVは、本投資法人の保有物件取得価格総額に占める2025年5月1日時点の有利子負債の割合を採用しています。
- 金額については単位未満を切り捨て、比率については単位未満を四捨五入して記載しています。
※インパクト・レポーティングについてはサステナビリティファイナンスページ・グリーンファイナンスページをご覧ください。